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北京五環外3萬/月租金 萬科全自持項目怎麼想的？ ——鳳凰網房產北京
作為第一個吃螃蟹的開發商，萬科打造的北京第一批全自持地產項目之一——翡翠書院一經放出預租消息便話題不斷。其中，十年期180萬-480萬元的高租金更是刷新瞭人們對於租賃住房的認知。在多位業內人士看來，圍繞著高端租賃住房如何鎖定目標客群、又如何蒙娜麗莎之吻運營及實現盈利的新課題，萬科正在為同行們趟出一條新路。
實地探訪：
項目需預約 向企業客戶重點開放
午後的海淀永豐產業基地內的溫度開始不斷躥升，灑水車在宏豐渠東路徘徊往復。不遠處，剛剛定名為“翡翠書院”的萬科全自持項目的工地上，工人們正在做著地基施工前的最後維護。與連日的大風在上周最後一天驟停不同，此刻圍繞著翡翠書院高租金的話題正在北京迅速發酵。
這已是北京商報記者第二次造訪該項目，第一次是因為沒有預約被攔在瞭示范區外。“我們項目是高端項目，對看房客戶將一律采取預約制。”台北比基尼線除毛｜台北比基尼線除毛推薦該項目負責接待的工作人員告訴記者，雖然是租賃住宅產品，但翡翠書院樓盤的定位可與高端豪宅產品比肩。事實上，高定位從項目高出周邊品牌長租公寓一倍的租金價格也可見一斑。
根據目前初步暫定的出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型。其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬-1.8萬元，180平方米以上的復式四居產品月租金為3萬-4萬元。該項目起租期為三年，最長可租賃十年。萬科方面表示，項目鼓勵租戶長租，長租客戶將有一定的價格優惠。同時，在租賃期間，租金將保持不變，但需一次性付清全部租金。
通過簡單計算可知，以十年租期為例，租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子最少需180萬元，最高則可達480萬元。這對於租戶的經濟實力提出瞭不小的要求，客戶的承受能力和接受程度都將得到考驗，萬科未來的運營、盈利前景亦是如此。
尋找客戶的確是翡翠書院最關註的工作內容之一。北京商報記者首次來訪的當天，正是北京某銀行的團體客戶來項目參觀看房專場。“除瞭萬科的合作夥伴之外，項目周邊的高科技企業是翡翠書院當前最重點發展的客戶群體之一。”項目銷售人員小孫向記者介紹，目前沒有正式對外公開推盤，處於針對各傢企業定向開放，主要是內部意向參觀認購階段。
北京商報記者瞭解到，目前翡翠書院已經與包括小米、百度等周邊70多傢高科技企業展開“合作”，其中，這些企業的公司高管將是項目的重點目標客戶。按照計劃，項目將會對這些企業進行內部推薦和項目宣講，陸續安排意向客戶進行團隊參觀體驗，在簽約時也會適當給予企業團隊客戶部分折扣或者優惠。
北京萬科相關負責人表示，外界對項目租金水平的質疑可以理解，畢竟北京之前尚未出現一個如此大規模的高端租賃住宅項目以及類似的高水平租金。但不管是從前期市場調研還是從目前蓄客情況來看，高端客戶高品質租賃需求是絕對存在的。
據萬科提供的關於海淀區高知人群聚集的調研數據顯示，截至2017年末，海淀區從業人員約為231萬，中關村產業園科技從業者約為85萬，占海淀區從業人員的36.8%。按照翡翠書院現場銷售顧問的介紹，高收入人群在中關村產業園科技從業者中非常普遍。其中，某傢大型互聯網公司的年薪在300萬元以上的收入人群在千人上下。
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